200㎡を超える物件で飲食店を開くなら用途変更が要る｜大阪市の確認申請と検査済証【2026年9月版】

飲食店の物件探しで、もっとも取り返しがつかない見落としが 用途変更 です。

保健所も消防も、指摘されれば直せます。ところが用途変更は、建物そのものの問題なので、店の努力ではどうにもなりません。契約してから発覚すると、計画ごと組み直しになります。

この記事では、大阪市で飲食店を開くときに用途変更が必要になる条件と、その先で何が起きるかを整理します。2026年9月時点の情報です。

用途変更の確認申請が必要になる条件

建築基準法第87条第1項により、用途を変更して特殊建築物にする場合で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるとき、建築確認申請が必要になります。

飲食店は、法別表第1(い)欄(二)項の「料理店、カフェー、バーその他これらに類するもの」として特殊建築物に当たります。

つまり、こうです。

「100㎡超」と書いてある情報に注意

以前は100㎡超が基準でしたが、平成30年の法改正で200㎡超に緩和されています。古い解説を見て「100㎡だから要る」と判断すると、不要な手続きを検討することになります。

類似用途どうしなら不要になる

建築基準法施行令第137条の18第2号に 「類似の用途相互間」 の定めがあります。ここに当てはまる変更なら、200㎡を超えていても確認申請は不要です。

たとえば「料理店」と「飲食店」の相互間、「キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー」の相互間などです。

居抜きで前の店が飲食店だった場合、ここに救われることがよくあります。逆に言えば、事務所・倉庫・物販からの転用は救われません。

大阪市での手続き

窓口の名前が変わっています

以前は「都市計画局」でしたが、組織再編で 計画調整局 になりました。古い記事のまま探すと窓口にたどり着けません。

手続きの位置づけは 建築基準法第87条第1項に基づく確認申請（用途変更） にまとめています。

35日というのは審査だけの期間です。その前に設計者が図面を作り、消防同意を取る時間がかかります。物件契約からオープンまでのスケジュールには、2〜3か月の余裕を見ておくのが現実的です。

検査済証がないと、そこで止まる

用途変更でいちばん多い事故がこれです。

検査済証がない建物では、原則として用途変更の確認申請を受け付けてもらえません。

検査済証は、新築時に完了検査を受けて適法だと確認された証明です。古い建物では、確認申請は出したものの完了検査を受けていない、というケースが珍しくありません。

その場合、実務としてはこうなります。

1. 指定確認検査機関等に依頼し、既存建物の法適合状況調査を行う（国土交通省のガイドラインに基づく）
2. 調査結果を 建築基準法第12条第5項に基づく報告書 として大阪市に提出する
3. 不適合があれば是正する
4. そのうえで用途変更の確認申請を行う

調査にも是正にも、時間とお金がかかります。数十万円規模の調査費に加えて、是正工事が必要なら追加で発生します。

物件を契約する前に、必ず確認する1点

貸主・仲介会社に 「検査済証はありますか」 と聞いてください。

「たぶんある」「探してみます」という返事のときは、現物を見るまで契約しないのが安全です。

居抜き物件の契約前チェックは 居抜き物件の造作譲渡で失敗しないために にもまとめています。

工事をしなくても、完了届は要る

用途変更の確認申請には、新築のような完了検査・検査済証の交付はありません（法第7条の規定は準用されません）。

代わりに、工事完了届（第二十号様式） を建築主事へ提出します。

そして、これは内装工事をしない場合でも必要です。「何も工事しないから届出も要らない」と考えて出し忘れるケースがあります。

用途変更と、ほかの手続きの関係

用途変更はいちばん前に来る手続きです。順番を間違えると、後の手続きが全部無駄になります。

先に内装を作り込んでから用途変更が必要だと分かると、確認申請の図面と現況が合わなくなります。やり直しです。

保健所の側の基準は 大阪市の飲食店営業許可、保健所の検査で落ちるのはどこか、消防の側は 防火対象物使用開始（変更）届出書 で整理しています。

よくある質問

Q. 200㎡は建物全体の面積ですか

用途変更する部分の床面積の合計で判断します。ビルの1フロアだけを飲食店にするなら、そのフロアの面積です。

Q. 200㎡以下なら何もしなくていいですか

確認申請は不要ですが、建築基準法の規定自体は適用されます。避難経路・排煙・内装制限などの基準は守る必要があります。「確認申請が不要」と「何をしてもいい」は別です。

Q. 用途地域の制限とは違うものですか

別の話です。用途地域は「その場所でその業種ができるか」という都市計画の制限、用途変更は「その建物をその用途で使えるか」という建築基準法の手続きです。両方クリアする必要があります。深夜にお酒を出す店の用途地域制限は 深夜0時以降にお酒を出す店が、契約前に確認すべき3つ にあります。

この記事で扱った手続き

• 建築基準法第87条第1項に基づく確認申請（用途変更）
• 食品衛生法に基づく営業許可申請（飲食店営業）
• 防火対象物使用開始（変更）届出書

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まとめ

• 用途変更の確認申請が要るのは、特殊建築物への変更＋200㎡超。「100㎡超」は古い基準
• 類似用途どうしの変更なら不要。飲食店から飲食店は救われるが、事務所・倉庫からは救われない
• 大阪市の窓口は 計画調整局 建築指導部。手数料は200㎡超〜300㎡以下で 72,000円、標準処理期間 35日
• 検査済証がないと原則として受け付けられない。契約前に現物を確認する
• 工事をしなくても工事完了届（第二十号様式）が必要
• 用途変更はいちばん前の手続き。内装を作り込んでからでは遅い

この記事は制度の内容を整理したものです。個別の物件で確認申請が必要かどうかは、大阪市 計画調整局 建築指導部および設計者にご確認ください。