賃貸住宅の管理をめぐるルールは、性格の違う2つの規制が同じ法律に入っています。ここを混ぜて読むと判断を間違えます。
| 何をする事業か | いつから規制対象か | |
|---|---|---|
| 賃貸住宅管理業の登録 | オーナーから委託を受けて管理する（管理受託） | 管理戸数200戸から |
| サブリースの規制 | オーナーから一括で借り上げて転貸する | 1戸から（戸数は関係なし） |
つまり「まだ小さいから関係ない」が通用するのは前者だけです。サブリースをやるなら、1戸目から誇大広告の禁止・不当勧誘の禁止・重要事項説明の義務がかかります。
この記事では、賃貸住宅管理業者登録の要件と流れ、そしてサブリース規制の中身を整理します。
賃貸住宅管理業の登録が必要になるのはどんなときか
オーナーから委託を受けて、点検・清掃・修繕といった維持保全業務や、家賃等の金銭管理業務を行う事業が対象です。
管理受託戸数が200戸以上になると、登録が法律上の義務になります（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第3条第1項、同法施行規則 第3条）。
200戸未満でも登録を受けることは可能とされています。
200戸の数え方に注意
⚠️ 基準は「棟」ではなく「戸」です。10戸のアパートを20棟管理していれば200戸です。管理会社としての規模感より早く基準に届きます。
登録の流れと費用
| 内容 | |
|---|---|
| 申請先 | 国土交通大臣（近畿地方整備局 建政部 建設産業第二課 不動産業第二係） |
| 様式 | 賃貸住宅管理業者登録申請書（別記様式第一号） |
| 標準処理期間 | 90日（近畿地方整備局の公表値。補正期間は含まない） |
| 費用 | 登録免許税 90,000円（登録免許税法 別表第一 第百五十一号の二） |
| 有効期間 | 5年（満了日の90日前〜30日前に更新申請） |
⚠️ 200戸に達してからでは間に合わない
処理期間が90日あります。200戸に達してから申請を始めると、登録がないまま約3か月営業することになります。
管理戸数の伸びを見て、200戸が見えてきた段階で準備を始めてください。実務では3〜4か月前の着手が目安です。
大阪の事業者はどこへ出すか
この登録は国土交通大臣への申請です。大阪府や大阪市の窓口ではありません。近畿地方整備局が窓口になります。
業務管理者は「事務所ごとに1名」
登録を受ける事業者は、営業所または事務所ごとに1名以上の業務管理者を置かなければなりません（同法 第12条第1項）。
⚠️ 宅建業の専任宅建士が「5人に1人」なのに対し、こちらは事務所単位で1名です。数え方が違うので、両方を扱う会社では混同しやすいところです。
| 賃貸住宅管理業 | 宅地建物取引業 | |
|---|---|---|
| 置く人 | 業務管理者 | 専任の宅地建物取引士 |
| 人数の基準 | 事務所ごとに1名以上 | 従業者5名につき1名以上 |
| 欠けたとき | 2週間以内に新たな選任 | 2週間以内に必要な措置 |
| 根拠 | 法第12条 | 宅建業法第31条の3 |
欠けた場合に2週間以内という点は、どちらも同じです（同法 第12条第3項）。
業務管理者になれるのは、管理業務の実務経験2年以上を持つ人のうち、次のいずれかに当たる人です（施行規則 第14条）。
- 賃貸不動産経営管理士（登録証明事業による証明を受けた者）
- 宅地建物取引士＋ 国土交通大臣が指定する実務講習の修了
⚠️ どちらも実務経験2年が前提です。資格だけでは足りません。登録申請の前に人を確保しておく必要があります。
サブリースは、戸数の条件がありません
アパート・マンションをオーナーから一括で借り上げ、第三者に転貸する事業（いわゆるサブリース）については、受託戸数に関係なく、すべての特定転貸事業者に規制が適用されます。
かかるのは主に次の4つです。
| 条 | 内容 |
|---|---|
| 第28条 | 誇大広告等の禁止 |
| 第29条 | 不当勧誘等の禁止 |
| 第30条第1項 | 特定賃貸借契約の締結前の重要事項説明・書面交付 |
| 第31条 | 契約締結時の書面交付 |
これは「申請する手続き」ではありません
ここが他の許認可と決定的に違う点です。役所に何かを出して許可をもらう手続きではなく、自社で守るべき行為のルール（行為規制）です。申請窓口はありません。
そのぶん、守っていないことは事後に発覚します。違反すると、国土交通大臣による是正命令（第33条）、業務停止命令（第34条）、そして罰則（50万円以下の罰金等）の対象になります。
重要事項説明は「契約前」
⚠️ 第30条第1項の重要事項説明は特定賃貸借契約の締結前に行うものです。第31条の「契約締結時の書面交付」とは別の義務です。
契約の場で一緒に説明して書面を渡す、では要件を満たしません。国土交通省の標準様式があり、説明書面等には保管義務があります。
誇大広告で問題になりやすい表現
「家賃保証」「空室保証」といった表現は、実際には減額の可能性があるにもかかわらず、そのリスクを同等に表示していない場合に問題になります。将来の家賃減額や契約解除の条件は、勧誘の段階で明確に示す必要があります。
登録までに、何を準備しておくか
処理期間の90日は書類が受理されてからの期間です。その前に揃えるものがあります。
① 業務管理者になる人
登録申請の時点で選任されている必要があります。資格要件を満たす人が社内にいなければ、まずそこからです。配置状況は別記様式第五号で示し、資格・実務経験を証する書面を添付します。
② 財産的基礎
登録の要件として財産的基礎が求められます（法 第6条第1項第10号、施行規則 第10条）。国土交通省のガイドラインでは、負債の合計が資産の合計を超えていないこと（債務超過でないこと）、支払不能に陥っていないことが基準とされています。
⚠️ 直近2期連続の黒字や代表者借入金の控除など、例外の扱いもあります。決算の内容によっては、そのままでは申請できません。決算を締める前に確認する価値があります。
③ 登録免許税の納付
90,000円を国税として納付し、申請書の登録免許税納付用紙に領収証書を貼付します（登録免許税法 別表第一 第百五十一号の二）。納付先は税務署・金融機関等で、電子申請なら電子納付も可能です。
⚠️ 窓口で手数料を払う形ではありません。納付の段取りを先に確認しておいてください。
登録した後に発生すること
登録は取って終わりではありません。次のような義務が続きます。
| 義務 | 内容 |
|---|---|
| 業務管理者の維持 | 事務所ごとに1名。欠けたら2週間以内に選任 |
| 管理受託契約前の重要事項説明 | オーナーに対して、契約前に説明・書面交付 |
| 財産の分別管理 | 家賃等を自社の財産と分けて管理する |
| 定期報告 | オーナーへ管理業務の実施状況を報告 |
| 変更の届出 | 商号・役員・営業所などに変更があったとき |
| 更新申請 | 5年ごと。満了日の90日前〜30日前 |
⚠️ とくに財産の分別管理は見落とされやすい項目です。家賃を自社の運転資金と同じ口座で回していると、要件を満たしません。
管理受託とサブリース、どちらに当たるか
| 管理受託 | サブリース | |
|---|---|---|
| 契約の形 | オーナーと管理委託契約 | オーナーと賃貸借契約（借り上げ） |
| 家賃を受け取るのは | オーナー | 事業者（オーナーへは賃料を支払う） |
| 空室のリスク | オーナー | 事業者 |
| 規制の起点 | 200戸から登録義務 | 1戸から行為規制 |
両方をやっている事業者は、両方の規制がかかります。管理受託が200戸未満でも、サブリースをしているなら第28条〜第31条は適用されます。
よくある質問
Q. 管理戸数が200戸未満なら、何もしなくていいですか？
管理受託だけであれば、登録義務は生じません。ただしサブリースを行うなら戸数に関係なく規制対象です。また、200戸未満でも任意で登録を受けることは可能とされています。
Q. 200戸は、いつの時点の戸数で判断しますか？
管理受託する戸数が200戸以上の規模になる場合に義務が生じます。処理期間が90日あるため、達する前に着手する必要があります。
Q. 業務管理者は、宅地建物取引士と兼ねられますか？
資格の要件は施行規則第14条で定められています。実務では兼任している例もありますが、要件の充足は個別にご確認ください。
Q. サブリースの重要事項説明は、契約のときにやればいいですか？
いいえ。契約の締結前に行う必要があります（法第30条第1項）。契約時の書面交付（第31条）とは別の義務です。
Q. 登録免許税の9万円以外に、費用はかかりますか？
登録免許税が9万円です。このほか、添付書類の取得実費などがかかります。
Q. 登録は更新が要りますか？
5年ごとの更新です。有効期間満了日の90日前から30日前までに更新申請を行います。
まとめ
- 管理受託は200戸から登録義務。処理期間90日・登録免許税9万円・有効期間5年
- 200戸に達してから動くと間に合わない。90日を見て逆算する
- 申請先は国土交通大臣（近畿地方整備局）。大阪府・大阪市ではない
- 業務管理者は事務所ごとに1名。欠けたら2週間以内
- サブリースは1戸から規制対象。戸数は関係ない
- サブリース規制は申請手続きではなく自社で守る行為のルール。違反は事後に問われる
- 重要事項説明は契約の締結前。契約時の書面交付とは別
※ 本記事は制度の情報提供を目的としたものです。金額・期間・要件は改正されます。申請前に必ず国土交通省および近畿地方整備局の公表資料でご確認ください。手続きの代行・個別のご相談は承っておりません。
この記事で出てくる手続き
根拠法・申請先・標準処理期間・手数料・様式を、手続きごとに1ページで整理しています。
